Kira tespit davası, kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesi için açılır. Kararın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde artışı yazılı olarak bildirmiş olmalıdır (TBK m. 345).
Önce kontrol edin: artış sınırı ne?
Kira artışında iki farklı rejim vardır:
| Durum | Uygulanan kural |
|---|---|
| İlk 5 yıl içinde | Artış, TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz (TBK m. 344/1) |
| 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde | Hâkim, endeksle bağlı olmaksızın hakkaniyete uygun bedeli belirler (TBK m. 344/3) |
İlk beş yıl içindeki yasal azami artış oranını ve yeni kira bedelini kira artış oranı hesaplama aracımızdan görebilirsiniz.
Bu ayrım kira tespit davasının mantığını belirler: ilk beş yılda dava, çoğunlukla sözleşmede kararlaştırılan oranın yasal sınırı aşması veya hiç oran kararlaştırılmamış olması hâlinde gündeme gelir. Beş yıl dolduktan sonra ise kira bedeli tümüyle yeniden değerlendirilir; asıl “değer güncellemesi” bu aşamada yapılır.
Davanın şartları
- Geçerli bir kira sözleşmesi bulunması. Yazılı olması şart değildir; sözlü sözleşme de tespit davasına konu olur, ancak ispat güçleşir.
- Kira bedelinin güncel koşullara uymaması. Emsallere göre düşük (veya kiracı yönünden yüksek) kalmış olması.
- Hukuki yararın bulunması. Taraflar arasında kira bedeli konusunda uyuşmazlık olmalıdır.
Dava açılmadan önce arabuluculuk zorunludur: kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuğa başvurulması gerekir. Arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilir.
30 günlük ihtar kuralı — en kritik nokta
TBK m. 345 uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı şu kurala bağlıdır:
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa → karar yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
- Kiraya veren, bu süre içinde kira bedelini artıracağını yazılı olarak bildirmişse → dava yeni dönem içinde açılsa dahi karar yeni dönemin başından geçerli olur.
- Bu koşullar sağlanmazsa → belirlenen bedel, bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Pratik sonuç: kira dönemi başlamadan önce yazılı ihtar göndermek, bir yıllık kayıp yaşamamanın en güvenli yoludur. İhtar noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta ile gönderilmelidir.
Hâkim bedeli nasıl belirler?
Beş yıl sonrası tespitlerde hâkimin dayandığı ölçütler:
- Emsal kira bedelleri: Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedelleri
- Taşınmazın durumu: Yaş, konum, metrekare, kat, ısınma, asansör, otopark, bakım durumu
- Endeks verileri: TÜFE artışı bir ölçüt olarak değerlendirilir ancak bağlayıcı değildir
- Hakkaniyet ilkesi: Belirlenen bedelin ani ve aşırı bir sıçrama oluşturmaması gözetilir
Mahkeme, emsal araştırması için keşif yapar ve bilirkişi raporu alır. Bilirkişi taşınmazı yerinde inceler, çevredeki emsalleri karşılaştırır ve rayiç kira bedelini raporlar.
Taraflarca sunulabilecek deliller: emsal kira sözleşmeleri, emlak ilanları, taşınmazın fotoğrafları, tapu kaydı, aidat ve yakıt giderleri, önceki kira artış yazışmaları.
Süreç ve süre
| Adım | Süre |
|---|---|
| Arabuluculuk başvurusu | 3 hafta (gerekirse +1 hafta) |
| Dava açılışı ve tebligat | 1–2 ay |
| Ön inceleme | 1 celse |
| Keşif ve bilirkişi raporu | 3–8 ay |
| Rapora itiraz, ek rapor | 2–4 ay |
| Karar | — |
Toplamda uygulamada 6 ay – 1,5 yıl arasında bir süre ortaya çıkar. Karar kesinleşene kadar kiracı, mevcut kira bedelini ödemeye devam eder; belirlenen yeni bedelin geçmişe etkili farkı sonradan tahsil edilir.
Kira tespit davası ile tahliye davası karıştırılmamalı
Kira tespit davası yalnızca bedeli yeniden belirler; kiracının tahliyesini sağlamaz. Kiraya veren, kiracıyı çıkarmak istiyorsa tahliye sebeplerinden birine dayanarak ayrı bir dava açmak zorundadır. Kira bedelini kabul etmeyen kiracının bu nedenle tahliyesi istenemez.
Sık sorulan sorular
Kira tespit davası ne zaman açılır? Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak kararın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için, dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı veya kiraya veren bu süre içinde kira artışını yazılı olarak bildirmiş olmalıdır (TBK m. 345).
5 yıl kuralı nedir? Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim, TÜFE artış sınırıyla bağlı olmaksızın; kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun kira bedelini belirler (TBK m. 344/3). İlk beş yıl içinde ise artış, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz.
Kira tespit davası hangi mahkemede açılır? Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; ayrıca genel yetki kuralları uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.
Kira tespit davası ne kadar sürer? Basit yargılama usulüne tabidir; ancak emsal kira bedeli araştırması ve bilirkişi keşfi gerektiğinden uygulamada genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sürer. Karar, dava tarihinden değil, koşulları varsa yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi? Evet. Kira bedelinin emsallerin üzerinde olduğunu düşünen kiracı da tespit davası açarak kira bedelinin indirilmesini talep edebilir. Dava her iki taraf için de aynı usule tabidir.